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从投资回报率的角度看投资美国房产是否合算

2017-11-08 11:52:38 浏览:530

出租赚取租金的 投资回报率计算

通过出租房产,获得固定的租金收入,

即投资回报,是最为常见的投资手段。 那么,投资者该如何计算自己投资的房产,每年能给自己带来多高的回报率呢? 且看我们根据两种不同的买房方式(现 金买房与贷款买房),为大家介绍租金回报率的计算方法,并了解美国租房市 场的实际回报率。


1、现金买房的租金回报率


现金购买的房产租金回报率的计算公式很简单,就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价:租金回报率 =每年净房租收入/购房总价%

首先计算购房总价:购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入:每年净房租收入=年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出,详细支出如下图所示:

QQ截图20171108113906.jpg


在华人聚集的加州,租房市场极为发达, 房子出租后的毛租金回报率一般可达7-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回 报率平均在5-6%之间。

案例:美国加州洛杉矶东区 Eastvale城市,目前三十五万美元可以买到一套三千英尺(大约280平方米)的四房独立屋,它的真实平均租金为$2300左右, 也就是年租金$27600,平均租金的回报率是7.8%,远远高于中国市场2-3%的租金回报率。


2、贷款买房的租金回报率


贷款购买的房产租金回报率计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。假设贷款全部采用每年分期固 定还款的方。

租金回报率 =每年净收入/自付额%

每年净收入 = 年租金收入-持有房屋费 用及出租衍生相关支出–年固定还款额。

其中,自付额(头款)即购房总价扣除银 行贷款的部分。


案例: 一栋2006年建的334平米独立 屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额加上$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09),月租金$2400。

年租金收入=2400x12=$28800,可以算出其租金回 报率=28800/(10800+25200)

通常,美国平均的租金回报率在4%~10%之间,如果在热门区域买房出租,每年所得回报率还会更高。这样稳定的租金回报率,意味着投资者每年都 能从中获得稳定的现金收益。


持有增值的投资回报计算


所谓持有增值,是指购买美国房产后,不以出租获利为主要目的,追求的是“低 卖高卖”或资产增值的投资方式,比较适合于资产雄厚的投资者。为此,此种投 资方式极为注重投资者入市及出市的时机。这类投资需要通过时间来证明,根据美国近50年(1963-2015年)美国房产的房价走势来看,美国房产周期平均在15 年左右(12年的周期+3年调整期)所以持有房产的时间越长,越有把握稳赚 不赔。如投资者持有5年,可能有六成机 会获得利润,如果10年,这一定会有利润!总的来说,对于这类投资者来说,这是一个长期投资,选取合适的买进时 机极为关键!


通过上述介绍,大家都能了解到,无论是“出租赚取租金”,还是“长期持有增值”,投资美国房产都是一个不错的选择。过去的2015年,美国房价已经强势复苏反弹,全美的房价较2012年已有大幅回升,个别热门区域如南加州的房价已经超过金融危机前的巅峰价位,据预测,2016年美国房价上涨势头虽有放缓,但仍可保持3-5%的温和涨幅。想要到美国买房投资的你,可要抓住这个难得入市机会!

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