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脱欧大局已定,英国房产投资要关注哪里?

2018-03-22 17:52:29 浏览:628

3月19日,英国和欧盟就脱欧过渡条款达成协议,过渡期将于2020年12月结束,届时英国将全面脱离欧盟。


协议要点包括:


脱欧”过渡期将从2019年3月底开始持续21个月至2020年12月结束,短于英国先前要求的两年;


过渡期内,英国将继续留在欧盟关税同盟与欧洲共同市场内;


英国需要接受欧盟法律的管辖,但不能参与欧盟内部决策;


英国可以与国际其他国家签署新自贸协定,但需待过渡期结束后方能生效;


关于爱尔兰边界问题,巴尼尔坦承双方尚未寻找到一份“完美方案”,但已在草案中就“担保方案”达成共识;


过渡期内迁居英国的欧盟公民待遇将与“脱欧”前到达英国的欧盟公民保持一致。

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英镑应声上涨

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此利好消息一出,市场对英国明年"硬脱欧"的担忧迅速缓解,英镑兑美元应声上涨多达1%,创2月16日来新高,并创1月24日来最大单日涨幅。

  

2

过渡期,英伦房产投资如何应对布局?

从2016年脱欧公投至今,对伦敦乃至英国房产市场造成最大伤害不并非基本面上的一些变化,而是由脱欧产生的“不确定性”。


从本质来看,伦敦住宅市场长期供不应求,住房实际建造数量也远远落后于目标。尤其是当前的不确定性,造成伦敦新建住宅开工明显不足,新房供应严重匮乏的局面将持续加剧,根本谈不上供大于求的情况了。


当前价格低迷期,宜买不宜卖

在脱欧造成的紧张情绪下,英国本地的买卖双方均陷入观望,由此造成了过去2年伦敦房价涨幅明显下滑,个别区域豪宅价格下滑。尽管脱欧的打击是全英范围的,但伦敦地区受到的影响最大:2016年伦敦的房价年增幅为14%,2017年的房价涨幅下滑至3%左右,多家权威机构预测,2018-2020年间房价年涨幅将维持在4%以下

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英国楼市正式进入买方市场,对于海外买家而言,由于英镑汇率处于历史低位,因此是难得的买入时机。


英伦楼市基本面无本质变化,中长期优势明显

尽管楼市在脱欧过渡期之前仍将低迷,但英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化,因此可以预估,英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的


原因至少有以下几个方面:


首先,受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约,大伦敦市场的严重供不应求的基本面不会改变。

第二,伦敦本地居民购房的趋势,是涟漪式向外扩展,很多人在市中心买不起大房子,就向外搬,所以购买力是一直坚固的。

第三,伦敦的居民增长率保持增长,即使受脱欧有所放缓,但是作为经得起数百年历史考验的国际都会,伦敦的居民增长率将保持增长趋势的。

最后,国际资本逢低抄底,对伦敦资产的追捧,也将刺激伦敦房价的上行。


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目前,脱欧过渡期已经有了明确的时间表,这极大程度上淡化了市场中的不确定性。


汇率优势依旧,但窗口期有限

然而从过去两年的实际汇率变化可以发现,一旦英国方面爆出脱欧利好消息,英镑必然会应声上涨,这种规律已经是得到印证的事实。


尽管过渡期确定的利好消息带来了英镑汇率的上涨,(英镑对人民币汇率上涨至8.91的阶段性高位),但与脱欧前9.6的汇率相比,仍存在巨大的空间。对于中国投资者,自公投公布结果以来,由于英镑汇率大幅下跌,其以人民币计价的成本已经便宜了近10%。单单从汇率方面带来的折扣优势也是常规时段内无法具有的。


另一方面,既然已经抓住了汇率涨跌的特征,也就意味着从现在到2020年过渡期结束前市场仍存在变数,英镑汇率仍会保持相对低位。但一旦英国与欧盟间达成确定的协议,也就意味着8开头的英镑汇率将一去不复返。


因此目前的脱欧过渡期内,仍是国内投资者享受汇率优势的最佳时期。无论是立刻购房还是前期准备,都应抓住这个有限的时间段进行。


过渡期选择投资项目需格外谨慎

正如前文所述,英伦房产市场处在一个从"卖方市场"正式转变为"买方市场“,因此具备实力。那些因为不同原因不得不出售房产的卖家不得不将最初的要价折扣卖房,伦敦楼市转入买方市场。Hometrack的城市房价指数显示,目前伦敦的平均成交价比最初的挂牌要价低了4%,与2014年相比仅高了0.5%。在伦敦的个别区域,折扣力度高达10%。


据统计发现,伦敦市场上一些新建住宅的销售呈现两极分化的趋势,一些地段好有潜力的项目销售十分火爆,仅在预售阶段就能销售掉6成甚至更多的单元;然而,同一时间内部分区域的个别楼盘,销售也陷入困境,几乎无人问津。

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因此,在伦敦选择投资房产时,对区域、楼盘项目的选择将更加有挑战。投资者在选择项目时也需格外谨慎。


3

投资市场潜力大,李嘉诚重仓英国

在英国和欧盟就脱欧过渡条款达成协议之际,李嘉诚一手创立ARA宣布正式进军欧洲,并把总部定于英国伦敦。可以见得,就算退休,李嘉诚对英国的投资潜力也是十分的看好,此前李嘉诚重仓英国的事情更是老生常谈了。许多人都说李嘉诚买下了半个英国,这几乎不是夸张的说法。


目前,李嘉诚旗下的长实集团已经成为英国最大的单一海外投资者,投资总额超过300亿英镑,控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。另外,李嘉诚在英国还有3个港口、1个通信公司、一个飞机场,还有房地产、高铁公司等等。


纵观“李超人”的投资步伐,不难发现他对英国市场的重视。众所周知,资本迁移的根本原因,莫过于商业利益的驱动。良好的营商环境、富有潜力的投资市场、完善和成熟的法律、财务等都让英国成为相当理想的投资地。正如李嘉诚所说,“哪里有回报,我就去哪里投资。”


除了李超人的大笔投资,英国也吸引了全球目光,尤其是中国投资者。数据显示,去年中国投资者对英国房地产投资交易达49笔,保险估计中国对英国房地产总投资额逾100亿英镑,比2016年增加了至少一倍以上。


可以见得,作为全球金融中心,英国的地位从未撼动,其开放、自由、安全的投资市场,仍是全球投资者的选择。